Preguntas frecuentes cuando se va a adquirir el traspaso de un negocio

DMAS Abogados más de 25 años de Experiencia en Traspasos y Cesión de Negocios

Un negocio es una estructura jurídica, contractual, administrativa, económica y operativa que tiene que seguir funcionando después del traspaso, y precisamente por eso, comprar un negocio sin realizar previamente un análisis jurídico adecuado puede convertirse en una inversión mucho más arriesgada de lo que inicialmente parecía.

DMAS Abogados, desde Madrid y para clientes de toda España, somos abogados especialistas en traspasos de locales y negocios y en operaciones de transmisión de todo tipo de actividades empresariales.

El trabajo de DMAS Abogados, además de redactar y negociar el contrato final consiste en analizar la parte legal qué se está comprando antes de que el comprador o vendedor queden jurídicamente comprometidos.

Porque en un traspaso, el problema muchas veces no está en lo que el comprador ve, está en lo que todavía no ha descubierto.

¿Qué necesito saber en un traspaso?

Cuando alguien decide comprar un negocio, normalmente empieza haciendo las preguntas que parecen más evidentes.

• ¿Cuánto factura? ¿Cuánto beneficio genera?
• ¿Cuánto cuesta el traspaso?
• ¿Cuánto se paga de alquiler?
• ¿Cuántos trabajadores tiene?
• ¿Dónde está situado?
• ¿Cuánto tiempo lleva funcionando?

Son preguntas necesarias, pero no son suficientes, de hecho, en muchas operaciones de traspaso, las preguntas verdaderamente importantes son otras.

• ¿Qué estoy adquiriendo exactamente?
• ¿Qué derechos permiten que este negocio funcione?
• ¿Puedo seguir desarrollando la actividad en las mismas condiciones después de la transmisión?
• ¿Qué contratos son esenciales para que el negocio siga siendo rentable?
• ¿Qué ocurre con las licencias y autorizaciones?
• ¿Existen deudas o responsabilidades que puedan afectarme como adquirente?
• ¿Qué sucede con Hacienda y la Seguridad Social?
• ¿Existe una posible sucesión de empresa respecto de los trabajadores?
• ¿Puedo asumir obligaciones que en principio pensaba que correspondían exclusivamente al vendedor?
• ¿Hay contratos que necesitan autorización de un tercero para poder continuar?
• ¿El arrendamiento permite la cesión?
• ¿Existen exclusividades?
• ¿Hay cláusulas de resolución?
• ¿Existen expedientes administrativos?
• ¿La actividad que se está transmitiendo es exactamente la actividad que está autorizada?

¿Qué es exactamente lo que permite que ese negocio que se traspasa produzca esos ingresos?

Imaginemos un negocio que lleva diez años funcionando, tiene una buena ubicación, tiene una cartera de clientes, tiene trabajadores, tiene maquinaria, tiene proveedores, tiene una facturación aparentemente interesante.

Pero todavía faltan por responder preguntas fundamentales desde el punto de vista legal que es lo que realiza y analiza un abogado especialistas en traspasos y cesión de negocios

El verdadero problema de muchos traspasos: comprar una actividad sin saber exactamente qué la sostiene y le da continuidad

• Puede ser el contrato de arrendamiento.
• Puede ser una autorización administrativa.
• Puede ser un contrato de suministro.
• Puede ser un contrato con un proveedor estratégico.
• Puede ser un contrato de franquicia.
• Puede ser una determinada exclusividad.
• Puede ser una relación contractual con determinados clientes.
• Puede ser una combinación de todos esos elementos.

¿Y si alguno de ellos no puede transmitirse, está próximo a terminar, puede ser resuelto o requiere el consentimiento de un tercero, el valor real de la operación puede cambiar radicalmente?

Por eso, un traspaso debe analizarse también desde la perspectiva de qué derechos jurídicos permiten la continuidad de la actividad y de los ingresos

La due diligence jurídica o auditoria legal es fundamental para analizar el negocio antes de firmar el contrato de Traspaso

Que una actividad lleve años funcionando no significa necesariamente que su situación jurídica sea perfecta.

• Puede existir una licencia que no corresponda exactamente con la actividad que actualmente se desarrolla.
• Puede haber modificaciones realizadas en el local que no estén correctamente documentadas.
• Puede existir un contrato de arrendamiento que esté próximo a su vencimiento.
• Puede haber contratos con terceros que no permitan la cesión.
• Puede existir una obligación de inversión.
• Puede haber una exclusividad.
• Puede existir un procedimiento administrativo.
• Puede haber deudas.
• Puede existir un conflicto con un proveedor.
• Puede haber trabajadores con determinadas condiciones laborales.
• Puede existir una situación fiscal o de Seguridad Social que deba ser analizada.

Algunas de estas cuestiones no se detectan simplemente mirando el establecimiento. Por eso, antes de comprar, hay que analizar la documentación.

La due diligence jurídica no debería entenderse como un trámite reservado a grandes operaciones de compraventa de empresas. También es una herramienta fundamental en muchos traspasos de negocios mas pequeños.

 ¿Cuál es la finalidad de una due diligence jurídica o auditoria legal ?

La finalidad de una due diligence jurídica o auditoria legal es conocer jurídicamente aquello que se está adquiriendo y el negocio a traspasra antes de asumir el compromiso de comprarlo.

La revisión puede incluir, dependiendo de la naturaleza del negocio:

• titularidad y estructura del negocio
• contrato de arrendamiento
• licencias y autorizaciones
• contratos con proveedores
• contratos con clientes
• contratos de franquicia
• contratos de distribución
• contratos de suministro
• contratos de exclusividad
• contratos de mantenimiento
• contratos tecnológicos
• maquinaria y equipamiento
• propiedad intelectual
• seguros
• marcas y nombres comerciales;
• trabajadores, obligaciones laborales
• obligaciones con Seguridad Social
• situación tributaria
• procedimientos judiciales
• procedimientos administrativos
• sanciones
• garantías
• avales
• préstamos
• leasing o renting
• deudas
• obligaciones pendientes;
• derechos de terceros
• y cualquier otra circunstancia que pueda afectar a la continuidad o al valor de la actividad.

No todas las operaciones de traspaso o de cesión de negocio necesitan el mismo nivel de análisis pero cuanto más importante sea la inversión y cuanto más regulada sea la actividad, mayor importancia adquiere una revisión jurídica previa por abogados expertos en traspasos y cesión de negocios.

Hacienda: un riesgo que no debe ignorarse en un traspaso

Uno de los errores en operaciones de traspaso de negocios es considerar que las obligaciones fiscales anteriores al traspaso son siempre un problema exclusivo del vendedor.

La respuesta no es tan sencilla.

La Ley General Tributaria contempla supuestos de responsabilidad cuando existe sucesión en la titularidad o ejercicio de explotaciones o actividades económicas respecto de obligaciones tributarias contraídas por el anterior titular y derivadas de su ejercicio. La propia normativa establece además mecanismos específicos vinculados a la solicitud de certificación tributaria en estos supuestos.

Esto significa que el comprador no debería limitarse a preguntar al vendedor:   “¿Tienes deudas con Hacienda?”

La cuestión debe analizarse documentalmente y teniendo en cuenta cómo se estructura la transmisión, porque una cosa es que el vendedor manifieste que no tiene deudas y otra muy diferente es disponer de mecanismos jurídicos que permitan al comprador conocer y limitar adecuadamente la exposición al riesgo.

La certificación correspondiente puede ser una herramienta especialmente relevante dentro de la operación y además hay que analizar el alcance concreto de la transmisión, ya que no es lo mismo adquirir determinados activos aislados que adquirir una explotación o actividad económica que continúa desarrollándose. La propia normativa tributaria distingue estas situaciones. Incluso la adquisición de elementos aislados puede quedar afectada cuando, conjuntamente, permiten la continuación de la explotación o actividad.

Por tanto, la estructura jurídica del traspaso importa. No basta con cambiar el título del contrato.

Hay que analizar qué se transmite realmente y cómo se produce la continuidad de la actividad.

Seguridad Social: otro riesgo que debe analizarse antes de comprar

Lo mismo ocurre con la Seguridad Social.

La normativa de Seguridad Social contempla responsabilidad por sucesión en la titularidad de la explotación, industria o negocio, extendida a las deudas generadas con anterioridad a la sucesión en los términos establecidos legalmente. Por eso, cuando el negocio a traspasar tiene trabajadores, la revisión jurídica no puede limitarse a comprobar cuántas personas trabajan allí y cuánto cobran.

Hay que analizar la situación laboral y de Seguridad Social.

Debe revisarse, entre otras cuestiones:

• trabajadores existentes
• antigüedad
• contratos
• salarios
• convenios colectivos aplicables
• posibles reclamaciones
• procedimientos laborales
• cotizaciones
• posibles deudas
• bonificaciones
• situaciones de incapacidad
• vacaciones pendientes
• indemnizaciones
• compromisos laborales
• y cualquier otra circunstancia relevante.

Pero hay una cuestión todavía más importante.

¿Existe sucesión de empresa en un traspaso ?

No todo traspaso de negocio implica automáticamente las mismas consecuencias laborales. Hay que determinar si la operación constituye una sucesión de empresa a efectos del artículo 44 del Estatuto de los Trabajadores. La norma establece que el cambio de titularidad de una empresa, centro de trabajo o unidad productiva autónoma no extingue por sí mismo las relaciones laborales cuando existe una entidad económica que mantiene su identidad, produciéndose la subrogación del nuevo empresario en determinados derechos y obligaciones laborales y de Seguridad Social.

Además, en los supuestos previstos legalmente, cedente y cesionario responden solidariamente durante tres años de determinadas obligaciones laborales nacidas con anterioridad a la transmisión y no satisfechas.

Esto es fundamental porque el comprador puede pensar: “Yo no compro la empresa. Compro el negocio.”, pero jurídicamente no siempre basta con denominar la operación de una determinada manera. Lo importante es analizar la realidad económica y organizativa de la transmisión. Si se está transmitiendo una entidad económica que mantiene su identidad, pueden aparecer consecuencias propias de la sucesión de empresa.

Por eso, la estructura contractual debe responder a la realidad de la operación y no intentar simplemente cambiarle el nombre. Un buen contrato de traspaso es esencial.

¿Se tiene que comprar una Sociedad en un Traspaso de un negocio? Comprar un Traspaso o un negocio no significa necesariamente comprar la sociedad

Esta distinción también es fundamental. Existen diferentes formas de estructurar una operación de traspaso o de cesión de un negocio.

• Puede adquirirse una sociedad mediante la compraventa de sus participaciones o acciones.
• Puede adquirirse una unidad productiva.
• Puede realizarse una cesión de determinados activos y contratos.
• Puede existir una combinación de diferentes operaciones.

Cada estructura tiene consecuencias jurídicas diferentes. Por eso, antes de decidir cómo documentar el traspaso, conviene determinar qué se quiere adquirir realmente.

No es lo mismo comprar las participaciones de una sociedad que comprar determinados activos y derechos de explotación, y tampoco es lo mismo comprar o arrendar un local sin una actividad que adquirir una unidad económica que funcionando con sus trabajadores, contratos, clientes, medios materiales y organización.

La diferencia puede ser decisiva a efectos laborales, tributarios, de Seguridad Social y contractuales.

El contrato de arrendamiento del local puede ser uno de los activos más importantes en un traspaso o cesión de una negocio

En muchos traspasos de negocios, el principal activo no es la maquinaria, es el derecho a ocupar el local.

Pensemos en un restaurante situado en una ubicación extraordinaria, o en un comercio con una clientela consolidada, o en una clínica, o en un establecimiento situado en una zona comercial estratégica,o en una estación de servicio cuya ubicación resulta esencial para su explotación.

En todos estos casos, el contrato de arrendamiento del local puede ser determinante.

Por eso hay que revisar:

• La duración.
• Las prórrogas.
• La renta.
• La actualización.
• Las garantías.
• Las obras.
• Las obligaciones de mantenimiento.
• La posibilidad de cesión.
• El subarriendo.
• Las causas de resolución.
• El cambio de actividad.
• Las autorizaciones del propietario.
• Las obligaciones económicas pendientes.
• Y cualquier otra cláusula que pueda afectar a la continuidad de la explotación.

Un negocio puede tener una facturación excelente y perder gran parte de su valor si el comprador no tiene garantizada una adecuada continuidad en el inmueble.

Licencia en los locales del negocio. No basta con saber que el local cuenta con una licencia

Es habitual preguntar el local a traspasar tiene una licencia, pero las preguntas correctas que hace un abogado especialista en traspasos y cesión de negocios son:

• ¿Qué licencia?
• ¿Para qué actividad?
• ¿Quién figura como titular?
• ¿Está vigente?
• ¿La actividad actual coincide con la autorizada?
• ¿Se han realizado obras?
• ¿Se han producido cambios de actividad?
• ¿Se requiere comunicación o autorización para el cambio de titular?
• ¿Existen expedientes?
• ¿Hay sanciones?
• ¿Existen requerimientos pendientes

DMAS Abogados Especialistas en Traspasos

Marisa Rodríguez Moya

Abogado

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