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DMAS Abogados Especialistas Contratos de Traspasos
TU AYUDA LEGAL
El traspaso de un negocio, en términos jurídicos, constituye una cesión de la posición empresarial del negocio, es decir, es una transmisión de los bienes materiales, inmateriales y contractuales que integran la unidad productiva de la explotación económica.
En el caso concreto de un bar, el traspaso conlleva tanto del derecho de uso del local (generalmente arrendado) como del fondo de comercio, clientela, licencias, personal, mobiliario, nombre comercial, etc.
En mi experiencia como abogada especialista en cesión de negocios y compraventa de empresas, el traspaso de un negocio aborda varias fases que principalmente son:
- Preparar la venta antes de ofrecerlo. (Búsqueda del interesado.)
- Negociación del precio y condiciones.
- Negociación y firma de los contratos.
- Entrega de la posesión.
Preparar el negocio antes de ponerlo en el mercado para su cesión antes de anunciar el traspaso. Es fundamental poner al día toda la documentación: licencias de actividad, contratos, Seguridad Social y Hacienda, contrato de alquiler o propiedad, inventario de bienes, pasivo laboral, ingresos y gastos, etc..,
Búsqueda del posible interesado, y en mi experiencia como abogada especialista en traspasos, los propietarios de los negocios acceden a posibles interesados de diversas formas:
- Contacto directo con otros propietarios de negocios similares.
- Publicando el anuncio de Traspaso en diversos medios o plataformas de internet o aplicaciones detallando el negocio objeto de traspaso.
- Mediante Agencias Inmobiliarias o intermediarios especializados con coste por intermediación que realizan la búsqueda de posibles interesados. Las agencias suelen también publicar en plataformas.
- Mediante otro tipo de profesionales especialistas en este tipo de negocio como abogados, técnicos, proveedores etc..
- Por la propia franquicia, si estuviese franquiciado.
- Mediante cartel físico que colocan en el propio negocio que se traspasa
Es normal combinar al mismo tiempo todos estos medios para proceder a la búsqueda de un interesado en su negocio.
Negociación de precio y condiciones del traspaso: En esta fase las partes negocian y acuerdan un precio, y determinan que es lo que es objeto de traspaso: si la compraventa o la transmisión se realiza por medio de la compra de la sociedad o de la unidad productiva.
Debe definirse con precisión qué se transmite, es lo que lo que los abogados denominamos perímetro de la transmisión, diferenciando entre:
- Bienes muebles (maquinaria, mobiliario, electrodomésticos, etc.)
- Elementos inmateriales (nombre comercial, fondo de comercio, clientela, licencias de actividad o de terraza, derechos de uso de marcas, etc.)
- Existencias y stocks.
- Contratos asociados (suministros, arrendamiento, personal en plantilla, proveedores etc.)
Esta la delimitación es la que evitará litigios posteriores sobre qué se incluía realmente en el precio pactado.
Negociación y firma de los contratos de traspaso y arrendamientos del local.
El contrato de traspaso, o cesión del negocio, es el instrumento jurídico en virtud el cual se procede al traspaso. Es importante que se otorgue por escrito y que contenga como mínimo:
- Identificación completa de las partes.
- Descripción del negocio y relación de bienes transmitidos;
- Precio total y forma de pago;
- Subrogación (si la hay) en el contrato de arrendamiento o nuevo arrendamiento.
- Responsabilidad sobre deudas, tributos, o cargas pendientes.
- Personal
- Fecha de efectos y entrega de llaves;
- Garantías o retenciones por posibles pasivos ocultos con las declaraciones o manifestaciones que han de venir al inicio del contrato. En mi práctica profesional, recomiendo incluir además una manifestación de veracidad contable y una cláusula de saneamiento por evicción, protegiendo al adquirente frente a defectos jurídicos en el negocio.
Antes de proceder a cualquier cesión, es imprescindible examinar el contrato de arrendamiento que vincula al titular del bar con el propietario del inmueble, con el fin de comprobar si se permite el traspaso o cesión del negocio, o por el contrario es necesaria su autorización.
En operaciones que gestiono, nunca se inicia la negociación sin verificar este punto, ya que constituye el núcleo jurídico del derecho de explotación.
Entrega de la posesión del negocio.
Se debe firmar un acta de entrega de posesión del negocio con la entrega de llaves, en la que se detalle el estado en el que se entrega realmente el negocio: estado de la maquinaria, stocks, estado del local, etc…). A partir de ese momento inicia la actividad el nuevo titular, quien pasa a ser responsable del negocio, y debe realizar toda una serie de trámites legales y administrativos para el correcto inicio de la actividad.
¿Qué papel juegan las autoridades en un traspaso o cesión de un negocio?
Como abogada especializada en cesiones de negocio y compraventa de empresas durante más de 25 años, entiendo que el papel de las autoridades en un traspaso es principalmente el control, supervisión y registro del cumplimiento de obligaciones legales
Lasa principales administraciones que interviene son:
1. Ayuntamiento por las licencias municipales
El cambio de titular el negocio implica un cambio de titularidad de la licencia de apertura o actividad que debe notificarse al Ayuntamiento correspondiente que revisará si la nueva persona física o jurídica cumple los requisitos legales y técnicos para continuar con la actividad.
Si el nuevo titular modifica la actividad o el local, puede exigirse una nueva licencia o una actualización del proyecto técnico.
2. Administración Tributaria
La Agencia Tributaria interviene a efectos fiscales y censales:
Tanto el cedente como el cesionario deben declarar el traspaso en su contabilidad y liquidar los impuestos correspondientes. Dependiendo del caso, pueden verse implicados el IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido), el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) o incluso el IRPF en el caso de personas físicas.
Además, el nuevo titular debe darse de alta en Hacienda.
3. Seguridad Social
Si el negocio tiene trabajadores, debe notificarse el cambio de titularidad y tramitarse la subrogación del personal, respetando sus derechos laborales y antigüedad. La Seguridad Social exigirá que el nuevo empresario asuma las obligaciones correspondientes.
4. Registro Mercantil y notaría
En el caso de traspaso de empresas o sociedades, si se transmiten participaciones sociales o acciones, el cambio debe formalizarse en escritura pública ante notario y, posteriormente, presentarse en el Registro Mercantil.
5. Otras autoridades sectoriales
Algunos negocios están sujetos a autorizaciones específicas u otros tipos de organismos como sanitarios, Registro Industriales, órganos reguladores sectoriales.
¿El mercado de traspaso de negocios a través de páginas webs de segunda mano tiene riesgos específicos? ¿Ha visto DMAS Abogados estafas en traspasos por esa vía?
En mi experiencia profesional, no he visto ninguna estafa en este tipo de operaciones, pero sí he intervenido en numerosos casos en los que se han asumido riesgos legales y económicos muy relevantes al realizar transmisiones de negocio sin la debida verificación previa por abogados especialistas en cesión de negocios. En estas situaciones si pude haber sensaciones fuertes de haber sido engañado por falta de asesoramiento y desconocimiento.
Las plataformas y medios facilitan el contacto entre particulares, pero es fundamental contar con un abogado especializado en cesión de negocio o traspasos que revise la documentación, se confirme la existencia real del negocio, la legalidad de su situación contractual y la ausencia de cargas o pasivos ocultos. Solo de esa manera puede garantizarse que la operación se realice con seguridad, transparencia y plena eficacia jurídica.
He visto situaciones que posteriormente han derivado en juicios, sanciones o pérdidas económicas por motivos como los siguientes:
- Negocios transmitidos con deudas o cotizaciones impagadas a la Seguridad Social.
- Demandas laborales derivadas de subrogaciones mal gestionadas o incumplimientos en la transmisión del personal.
- Bienes de equipo o maquinaria inexistentes o en peor estado del declarado.
- Contratos de arrendamiento que no permitían el traspaso o cuya autorización del arrendador nunca se obtuvo.
- Falta de licencias y permisos
Mi recomendación profesional es no entregar nunca cantidades a cuenta, ni firmar documentos de compromiso sin antes realizar una verificación jurídica y documental completa del negocio objeto del traspaso.
En definitiva, antes de entregar dinero o firmar cualquier acuerdo, aconsejo contactar con un profesional para comprobar la realidad del negocio para evitar riesgos y conflictos posteriores.
¿Cuáles son los tipos de negocios que más se traspasan según la experiencia de DMAS Abogados expertos en traspasos?
En mi experiencia, lo que más se traspasa a través de páginas web o plataformas digitales son pequeños negocios de retail y hostelería, generalmente gestionados por pymes, micropymes o autónomos que deciden transmitir su actividad o iniciar un nuevo proyecto.
Cuando se trata de operaciones de mayor envergadura, el proceso suele desarrollarse de una manera reservada y confidencial, con la intervención de despachos profesionales o consultoras especializadas que gestionan la negociación de forma estructurada y discreta.
En cambio, en el entorno de las plataformas digitales, la mayoría de los anuncios corresponden a negocios más modestos como pequeños bares, cafeterías y restaurantes, o Comercios minoristas y negocios de proximidad, como peluquerías, fruterías, panaderías, tiendas de barrio o centros de estética.
Estas transmisiones se gestionan, por lo general, a través de portales de segunda mano o inmobiliarios, o mediante agencias inmobiliarias locales que publican sus carteras de negocios en dichos portales para aumentar la visibilidad.
En definitiva, el mercado de traspasos online está dominado por negocios pequeños y medianos, donde el objetivo es conseguir una transmisión rápida y accesible, mientras que las operaciones de mayor relevancia económica se transmiten mediante procesos confidenciales.
¿Cómo se determina el precio de un negocio para ser traspasado? ¿Siempre media el dinero en este tipo de operaciones?
El precio de un traspaso no se establece de manera automática ni responde a un valor objetivo único, depende de factores económicos, jurídicos y comerciales.
En términos generales, el importe del traspaso se calcula teniendo en cuenta varios factores.
Es el elemento esencial en la mayoría de los traspasos. Incluye la clientela habitual, la ubicación del local, la reputación del negocio, la antigüedad, la estabilidad de la facturación y la posibilidad de continuar la actividad sin interrupciones.
- Situación económica del negocio: Se tiene en cuenta la situación económica histórica, el margen de beneficio, deudas o cargas existentes, fondo de comercio, y el potencial de crecimiento.Hay otros métodos de valoración empresarial como el descuento de flujos de caja o la comparación con operaciones similares que es una multiplicación del Ebitda.
- Bienes e instalaciones: Se tiene que valorar el mobiliario, equipamiento, maquinaria, instalaciones, stock o mercancía disponible, teniendo en cuenta su estado de conservación y su adecuación a la normativa vigente.
- Contratos de Naturaleza Esencial: Como las condiciones del contrato de arrendamiento, Contrato de franquicia etc…
- Factores como ubicación, superficie, marca, urgencia en la venta.
- Licencias y permisos.
En cuanto a la segunda parte de la pregunta, lo habitual es que siempre medie precio o contraprestación económica en un traspaso, pero existen casos en los que la cesión del negocio se realiza:
- A título gratuito, entre familiares o socios.
- Con acuerdo de entrega del negocio a cambio de la asunción de deudas o compensación de obligaciones o cargas.
- Mediante precio condicionado al rendimiento del negocio.
¿Cuáles son las cosas que suelen o pueden salir mal durante la realización de un traspaso?
Las mas habituales son:
a) No comprobar el contrato de arrendamiento si se puede ceder o si hay irregularidades en el mismo.
b) Falta de permisos o licencias.
c) Existencia de deudas laborales y fiscales.
Si no se revisan correctamente los certificados de Hacienda y Seguridad Social, el nuevo titular responde solidariamente de deudas del anterior titular, y se puede enfrentar al pago de las mismas.
d) Bienes de equipo o maquinaria inexistentes o en mal estado. Es habitual que el comprador asuma que el equipamiento y las instalaciones. Sin embargo, una vez realizado el traspaso puede pasar que parte de los bienes no se encuentran en el local, o estén en mal estado de conservación o no cumplan con la normativa técnica.
e) Valoraciones o precios fuera de mercado.
f) Ausencia de documentación
g) Conflictos laborales o con el personal subrogado: Cuando el negocio tiene trabajadores, es obligatorio tramitar la subrogación conforme al convenio colectivo. Si no se realiza correctamente, pueden surgir demandas laborales y sanciones y reclamación de cantidadespor la seguridad social.
h) Expectativas erróneas sobre la continuidad del negocio: Tras el cambio de titularidad, la realidad puede ser distinta a la se esperaba. Esto suele deberse a falta de análisis previo, ausencia de estudio de viabilidad o dependencia excesiva de la figura del antiguo titular.
¿Qué otros consejos daría DMAS Abogados a los dueños de negocios que deseen traspasar?
A lo largo de mi trayectoria profesional, he podido comprobar que un traspaso bien planificado desde el inicio es determinante, ya que marca la diferencia entre una operación exitosa y un conflicto futuro.
Por eso, siempre recomiendo a los propietarios que desean traspasar su negocio que afronten el proceso con orden, transparencia y asesoramiento especializado.
Mis principales consejos son los siguientes:
1. Preparar el negocio antes de ofrecerlo
Antes de anunciar el traspaso, es fundamental poner al día toda la documentación: licencias de actividad, contratos, pagos a la Seguridad Social y a Hacienda, estado de alquiler o propiedad, y situación laboral de los empleados.Hay que presentar un negocio con documentación clara y ordenada que genere confianza y facilite la negociación.
2. Evitar precipitarse con los anuncios o compromisos y firmas de acuerdos
Es habitual que los propietarios publiquen el traspaso sin haber definido con precisión qué es lo que se transmite (licencias y permisos, equipamiento, clientela, contrato de arrendamiento, etc.).
3. Verificar las condiciones del arrendamiento
Si el local es arrendado, hay que revisar si el contrato de arrendamiento del local permite el traspaso o la cesión, y si exige autorización expresa del arrendador. Muchos traspasos se frustran o generan conflictos precisamente por este punto y su falta de revisión a tiempo.
5. Ser transparente con la información económica
Proporcionar al comprador información veraz sobre facturación e ingresos, gastos y situación del negocio.
6.Formalizar siempre la operación por escrito y con asesoramiento de un abogado
Nunca se debe recibir o entregar dinero, sin firmarse un compromiso mediante un documento redactado y revisado por un abogado especialista en compraventa de negocios.
He visto cómo se han firmado contratos sin una supervisión legal en los que se contienen cláusulas que van contra la ley, las cuales pueden generar reclamaciones económicas importes.
También he encontrado muy frecuentemente casos en el que las partes se creen que han firmado una reserva, cuando realmente es una promesa de compraventa, con todo lo que ello conlleva.
7. Cuidar la transición con el nuevo titular
Cuando el traspaso se realiza correctamente, suele ser recomendable colaborar durante un breve periodo con el nuevo propietario para facilitar la continuidad del negocio y conservar su clientela.
Esta colaboración, pactada de forma clara, beneficia a ambas partes.
Conclusiones
Cualquier traspaso de un negocio debe relazarse con una supervisión jurídica, contable y fiscal y técnica, ya que implica:
- Cesión contractual de contratos.
- Transmisión patrimonial (bienes inmuebles, negocio y bienes muebles),
- Sucesión empresarial con implicaciones laborales y tributarias.
Mi recomendación principal a quienes desean traspasar su negocio es actuar con seriedad, aunque se trate de un pequeño comercio o una actividad local.
Contar con un asesor jurídico especializado y realizar una revisión documental completa evita conflictos, sanciones y pérdidas económicas, y garantiza la seguridad jurídica del traspaso.
DMAS Abogados
TU AYUDA LEGAL
Marisa Rodríguez Moya
ABOGADO
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