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DMAS Abogados
TU AYUDA LEGAL
Un Abogado Especialista en Arrendamiento y alquileres, tanto de arrendamiento local de negocio como de alquiler de vivienda, es el abogado que determinará los elementos fundamentales a tener en cuenta al pactar y redactar un contrato de arrendamiento de local de negocio o de vivienda.
¿Qué es el Arrendamiento de un local?
La mayoría de la actividad de retail y comercio al por menor se realiza y se desarrolla en locales comerciales, bien en compra oen régimen de alquiler o arrendamiento.
Dmas Abogados especialistas en contratos de alquiler, arrendamientos de industrias, franquicias y traspasos asesora a muchos clientes con tipos de negocios muy diferentes: Hostelería, Estaciones de Servicio, Estética, supermercados, educación, Telecomunicaciones, inmobiliaria, deporte, Moda y complementos, Mensajería, Lavado de coches, Franquicias de servicios
Por ello, si la actividad se realiza en un local arrendado, el contrato de alquiler o arrendamiento de local de negocio es fundamental y de vital importancia, ya que su contenido obligacional será esencial ya que puede afectar a la continuidad de la actividad y del negocio, así como a los costes que se tengan que asumir, Ejemplo, las obras de adecuación y mantenimiento, permisos y licencias, cesión o subarriendo del negocio o del local, traspaso del local de negocio , cierre de actividad.
El desarrollo y consolidación de un negocio es una labor ardua que requiere mucho esfuerzo y recursos, tanto económicos como en tiempo, de ahí que la seguridad jurídica que deba aportar el contrato de alquiler o arrendamiento del local.
Dentro de los contratos de naturaleza esencial en el ejercicio de la actividad de comercio al por menor, se encuentra:
- Contrato de Arrendamiento de Local de Negocio
- Contrato de Arrendamiento de industria
- Contrato de franquicia , este último solo aplicará en aquellos casos que se opte por una franquicia
- Contrato de traspaso por medio del cual se procede a traspasar un negocio mediante la compra del local o mediante un contrato de arrendamiento de local de negocio ex novo, si el cedente o el que traspasa es el propietario del local, o bien por cesión o subrogación en la posición jurídica contractual del contrato ya suscrito con la propiedad .
Se puede producir, bien la subrogación en la poción jurídica del contrato de arrendamiento, bien el subarriendo que es otra forma de ceder el contrato, o bien la comprar de las participaciones de la sociedad arrendataria.
Estos son los negocios jurídicos habituales en un traspaso.
Hay que tener en cuenta lo establecido en la LAU de un posible incremento de la renta en un 20% en los casos de subarriendo o subrogación del contrato de arrendamiento sin consentimiento del propietario del local.
Dmas Abogados recomienda que antes de firmar y tomar una decisión en la cesión de un contrato y traspasos de un negocio, lo analice y lo elabore un abogado especialista en alquileres, arrendamientos urbanos y Derecho Inmobiliario para evitar o evaluar las situaciones que se pueden generar .
¿Cuáles son las diferencias entre el contrato de arrendamiento de industria y de arrendamiento de local de negocio? ¿Afectan a los contratos de Franquicia y a los Contratos de Traspaso?
La diferencia entre un arrendamiento de industria y un arrendamiento de local de negocio , es que en un arrendamiento de industria lo que se arrienda o se alquila es la industria, es decir, el negocio con todo lo que es inherente y necesario para su desarrollo, y por tanto una unidad productiva en actividad que debería estar en pleno y legal funcionamiento, es decir, con los permisos, los bienes de equipo necesarios, los bienes inmuebles donde se desarrolla la actividad, etc…
Que el contrato que se suscriba sea un arrendamiento de industria o un arrendamiento de local de negocio , dependerá de la voluntad de las partes y de lo que ambas hayan decidido incorporar al contrato en aplicación del llamado «Pacta sunt servanda», en virtud del cual lo pactado en un contrato obliga, siempre y cuando sea de libre disposición por la ley y no de derecho necesario. Un ejemplo de situaciones de derecho necesario y que no admiten pacto en contra de las partes son las prórrogas de las viviendas establecidas en el Ley de Arrendamientos Urbanos.
En el arrendamiento de local de negocio lo que se arrienda es el local, no la industria o el negocio que se desarrolla en el mismo, de modo que es posible un arrendamiento de un local de negocio en el que el local está vacío y que no tenga permisos para ejercer esa actividad.
En ambos casos la naturaleza jurídica del contrato y el contenido del mismo será lo que regule las relaciones entre las partes. De ahí la importancia entre un arrendamiento de local de negocio y de un arrendamiento de industria, y de aplicar el que arrendamiento que se ajuste a lo que realmente es la voluntad de las partes y su interés, ya que el contrato va a afectar, y mucho a la actividad y será un contrato fundamental en la valoración económica del negocio.
Por eso es tan importante practicar el Derecho Preventivo cuando se va a alquilar un local o se va a realizar un traspaso, y contar con el asesoramiento de un abogado especialista en arrendamientos y derecho inmobiliario , y con un abogado especialista en traspasos y franquicias, ya que en un mismo negocio nos podemos encontrar con varios tipos de contratos.
En un traspaso de un local arrendado en donde se ejerce una actividad de una franquicia nos vamos a encontrar con:
- Contrato de arrendamiento de local de negocio o contrato de arrendamiento de industria
- Un contrato de franquicia
- Elaboración y negociación del contrato de traspaso.
Es muy importante determinar la naturaleza jurídica para que el contrato recoja los que las partes realmente han pactado, y no se encuentre por ejemplo un arrendatario con un local sin permisos cuando estaba en la creencia que contaba con ellos y no pueda reclamar por estar sujeto el contrato a la LAU y no al Código Civil, y no expresar el contrato de arrendamiento o contrato de traspaso nada especifico en este sentido.
El Régimen Legal aplicable al Arrendamiento de Industria y el Régimen Legal aplicable al Arrendamiento de Local de Negocio
Hay que tener claro cuál es la legislación aplicable a cada tipo de contrato de arrendamiento de industria o contrato de un local de negocio.
El contrato de arrendamiento de industria se regula por el Código civil y el contrato de arrendamiento de local de negocio se regula por la Ley de Arrendamientos Urbanos, por la llamada LAU.
Hay que decir que la mayor parte de la relación jurídica de un arrendamiento se regula por lo pactado por las partes en el contrato, tanto en los arrendamientos de local de negocio como en los arrendamientos de industria , en virtud del 1.255 del Código Civil.
Al ser, por tanto el contrato de arrendamiento la columna vertebral que regula la relación de las partes, es esencial tener un contrato muy bien redactado y bien negociado, que deje de forma clara y precisa a voluntad de las partes, ya que solo en aquello que no hay pacto expreso entre las partes entrara en aplicación la ley de manera subsidiaria, bien Ley de Arrendamientos Urbanos ( LAU ) en el caso de arrendamientos de local de negocio , o bien el Código Civil en el caso de los arrendamientos de industria.
Así,la LAU en su Artículo 4. Régimen aplicable. Punto 3. Establece para los arrendamientos de local de negocio : «Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 1, los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el título III de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.»
Solo en algunos casos muy concretos, como prorrogas de viviendas, cesión etc.. se aplicará lo dispuesto en la Ley, aunque las partes hubiesen dispuesto lo contrario, al ser derecho indisponible que no admite pacto en contrario.
¿Cuál es la Duración del Contrato de Arrendamiento de Local?
La duración del contrato de arrendamiento de local de negocio y del arrendamiento de industria es el que libremente pacten las partes en el contrato, así como las prórrogas serán también las que decidan.
Dicho esto, la casuística es muy variopinta y compleja, y de ahí se derivan muchos juicios de desahucio por finalización de la duración del contrato de arrendamiento.
Al igual que la LAU establece una duración para la vivienda, no establece nada para la duración de los locales de negocio , que la LAU los denomina para «uso distinto de vivienda» y por tanto se estará a lo establecido por las partes.
La duración del contrato de arrendamiento de local de negocio y de industria será obligatoria para ambas partes, por ello conviene establecer las cláusulas que permitan finalizar el contrato con un preaviso a la otra parte, y de esta forma poder finalizar la relación si la actividad en el local arrendado no va bien.
DMAS ABOGADOS ESPECIALISTAS EN ARRENDAMIENTOS
Marisa Rodríguez Moya
ABOGADO
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