¿ Que es una cesión o traspaso de negocios ?
Dmas Abogados somos abogados especialistas y expertos en traspasos en adquisiciones y transmisiones.
Las transmisiones en derecho español se pueden producir intervivos o mortis causa. Una transmisión mortis causa es la que se produce como consecuencia de la muerte de una persona y en el momento que los herederos universales aceptan la herencia, y por tanto, la sucesión se produce en todos los derechos y obligaciones patrimonial que tenía o disponía del difunto.
Una trasmisión intervivos se produce, como se bien se entiende, entre vivos, es decir, entre personas físicas y/ o jurídicas.
Un traspaso es una transmisión intervivivos por medio del cual se cede una actividad profesional o industrial mediante la subrogación en la posición del arrendatario en el contrato de arrendamiento por el que se arrienda un local, una nave, etc.. El traspaso de la actividad se realiza de manera onerosa.
Cesión o traspaso de negocios
Lo que se entiende por traspaso es el proceso de cesión de una unidad productiva o de la sociedad mercantil, con todos los bienes muebles e inmuebles que constituyan, o sean necesarios, para la continuidad y ejercicio de la actividad empresarial o profesional objeto de cesión.
Por eso, cuando un cliente acude al despacho de abogados para que le asesoremos por un traspaso , los profesionales del derecho, los abogados especialistas en traspasos , muchas veces nos encontramos con llamados traspasos que realmente son ventas de sociedades mercantiles, o al revés, se denomina compra de una sociedad cuando lo que se transmite es un contrato de arrendamiento de un local, de una oficina, de una nave con la cesión de la unidad productiva , es decir, con la cesión de la actividad, lo que implica la sucesión de empresas que hay que valorar en el proceso de adquisición o de transmisión.
Traspaso de local de negocio
Cuando alguien se refiere a un traspaso , a todos nos viene la cabeza la cesión de un negocio que se desarrolla en un local de negocio , pero como hemos comentado anteriormente, el traspaso que puede producir no solo por la cesión del contrato de arrendamiento de un local de negocio sujeto a la LAU, se puede producir también mediante la cesión de una unidad productiva que se cede en contratos de arrendamiento de industria que están regulados y sujetos al Código Civil y no la LAU. La regulación de un contrato por la LAU o pro el Código Civil conlleva grandes diferencias que son evaluadas y analizadas por los abogados expertos en traspasos.
El traspaso de local de negocio consiste en la cesión de la actividad que se desarrolla en local de negocio como unidad productiva de un contrato de arrendamiento sujeto a la LAU. El Cedente en el traspaso tiene la posesión del local de negocio en virtud de un arrendamiento, es decir, ejercer la actividad en el local de negocio porque es el arrendatario del local. Por ello, el traspaso consiste en el pago de una cantidad por la cesión (i) de la posición jurídica en el contrato de arrendamiento y (ii) de la actividad que allí se realiza, normalmente con la maquinaria, mercaderías, marca, licencias y permisos, redes sociales, sistemas informáticos, etc…
Respecto a la maquinaría, mercadería, etc.. tendrán que ser objeto de valoración independiente de forma individual a la cesión del contrato de arrendamiento, ya que se produce en este caso la transmisión de la propiedad y contablemente se tendrán que activar a efectos de amortizaciones, y a efectos fiscales.
El contrato de traspaso de local de negocio
El contrato de traspaso es el documento en donde se plasma los acuerdos entre el cesionario y le cedente del negocio, y del contrato de arrendamiento del local de negocio. Este documento es conveniente que se ocupen de abogados profesionales expertos en traspasos para que se ajuste a derecho la voluntad de las partes, y en el que se contemple todas y cada una de las situaciones y aspectos importantes del negocio en concreto que se trate , dando cumplimento a toda la normativa sectorial aplicable ( mercantil, fiscal, sanitaria, ambiental, etc.. ) .
Un abogado experto en traspaso ayudará a las partes a que el proceso de cesión, de venta, se realice de un modo ordenado, sin olvidar aspectos importantes que puedan derivar en conflictos legales e incluso en ellos tribunales.
La cesión del contrato de traspaso del local
La cesión del contrato de traspaso comenzará por el análisis de la cláusula de cesión del contrato de arrendamiento del local de negocio, por eso a todos mis clientes cuando arriendan una local les recomiendo que negocien bien la cláusula de cesión o de subarrendamiento del contrato de arrendamiento por si en un futuro quisieran ceder, traspasar o subarrendar el negocio o la actividad profesional o industrial que desarrollan.
La mayoría de los propietarios de los locales de negocio prohíben la cesión o el subarrendamiento en aras de asegurarse la solvencia del inquilino o arrendatario que le debe pagar la renta durante toda la duración del contrato de arrendamiento, y ya que el propietario no quiere verse envuelto en situaciones en las que, por una cesión del contrato de arrendamiento, no puede controlar quien va a ser el inquilino o arrendatario de su local.
Esta son situaciones muy habituales en la negociación de los contratos de arrendamiento, que pueden generar situaciones de bloqueo. Al igual que hay que prestar atención en los contratos de arrendamiento a lascláusulas de tanteo y retracto que son típicas de muchos modelos que no están redactados ni negociados ad hoc.
Quiero vender mi gasolinera
Soy abogado experta en hidrocarburos y en gasolineras o estaciones de servicio. Mi experiencia profesional como abogado en el sector petrolífero durante tantos años, y como experta en adquisiciones y transmisiones de estaciones de servicio , y por tanto, en traspasos y tomas de posesión de gasolineras , me lleva a afirmar que el proceso de venta de una estación de servicio , no es un proceso sencillo, y que para que la venta llegue a buen puerto, sin que se deriven posteriormente responsabilidades mas gravosas que las inicialmente detectadas , es necesario realizar una auditoria o due diligence legal por un abogado profesional en la materia y que sea un conocedor del negocio de una estación de servicio, ya que las particularidades de este tipo de industrias son muy específicas: Suelos contaminados por hidrocarburos y estudios de caracterización e investigación de suelos, mantenimiento y estado técnico de las instalaciones, comprobación de las verificaciones periódicas obligatorias ( pruebas de estanqueidad, surtidores, baja tensión , etc….) licencias y permisos de la estación de servicio al objeto de comprobar que esté en pleno y legal funcionamiento, personal , permisos de vertidos , permisos de carreteras contratos de naturaleza esencial (contrato de suministro y abanderamiento, contratos IT, etc.. )
Cuando un propietario de una estación de servicio se plantea vender su gasolinera , la venta puede obedecer a varios motivos, falta de sucesión en el negocio, necesidad de liquidez, jubilación, repartos en las herencia, etc..
Para que la venta de una estación de servicio llegue a buen fin, además de tener que hacer una valoración previa de cuanto vale la estación de servicio para poder llegar a un acuerdo en precio que esté ajustado a la situación comercial de la estación de servicio es necesario preparar todo el cuaderno de venta para el futuro inversor, con toda la documentación necesaria , parte de la cual he referenciado en el párrafo anterior.
Es también fundamental comprobar la situación urbanística para poder hacer una valoración de la gasolinera , y analizar posibles riesgos o cargas a futuro.
La pregunta que muchos propietarios de gasolineras o estaciones de servicio se hacen es ¿Cuánto vale mi estación de servicio? El valor de una estación de servicio, al igual que el valor de una administración de lotería o de cualquier otro negocio , estará compuesto (i) valor patrimonial (valor del suelo y de la construcción, (ii) Valor del negocio con las posibles contingencias que pudiera haber (legales, fiscales, ambientales, técnicas, etc…)
¿Necesita un abogado?
Muchos clientes que son arrendatarios de locales de negocio comienzan su proceso de traspaso con un cartel de “Se Traspasa”, se continúa buscando por internet un modelo de contrato de traspaso que son muy genéricos y que solo contemplan aspectos muy generales como el precio, tipo de cesión, y alguna cosas más pero, la pregunta que debemos hacernos cuando iniciamos un proceso de traspaso es ¿Cuándo se necesita un abogado experto?
Cuando se comienza un proceso de traspaso es fundamental contar con un buen abogado experto en traspasos , para firmar con seguridad jurídica un contrato de traspaso que proteja nuestros intereses ante cualquier eventualidad, ( sanciones derivadas de la actividad anterior, reclamaciones, falta de permisos, sucesiones laborales, falta de pago a proveedores)
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