Resolver el contrato de alquiler antes del plazo pactado
Un Abogado especialista en Arrendamientos determinará los elementos fundamentales a tener en cuenta al pactar y redactar un contrato de arrendamiento de local de negocio o de vivienda, así como asesorará en la resolución del mismo. No dudes en acudir a nosotros para cualquier duda que te pudiera surgir.
Para determinar cuál es la duración de un contrato de arrendamiento debemos distinguir si se trata de un arrendamiento de vivienda, de local de negocio (uso distinto de vivienda), ambos sujetos a la Ley de Arrendamientos Urbanos, o si se trata de un contrato sujeto al Código Civil como pueden ser los contratos de Arrendamiento de Industria.
¿Qué establece la legislación española respecto a la resolución anticipada del contrato de arrendamiento?
La legislación en España establece que las partes podrán establecer libremente la duración del contrato de arrendamiento en virtud el Principio de Autonomía de las partes establecido en el artículo 1255 del Código Civil. La libre disposición en los pactos entre las partes siempre estará limitada por lo que la ley regule de carácter no dispositivo e irrenunciable, de modo que no admita pacto en contrario, como puede ser la duración de los contratos de arrendamientos de viviendas en donde la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) fija unas prórrogas forzosas vinculantes, y por tanto la duración mínima, con independencia de los que se pacte en el contrato de arrendamiento, son las allí establecidas.
No es objeto de este artículo la duración de los contratos de arrendamientos, nos vamos a centrar en la resolución anticipada y en la posibilidad que establece el legislador español de dar por finalizado con antelación la duración del contrato de arrendamiento, tanto el pactado en contrato como la duración mínima fijada que dispone la ley.
Causas y motivos de resolución anticipada del contrato de arrendamiento
La resolución anticipada del contrato de arrendamiento se puede producir por varias causas o motivos, y vamos a distinguir:
A) Resolución del Contrato de Arrendamiento por Mutuo acuerdo de las partes.
La Resolución del Contrato de Arrendamiento por Mutuo acuerdo de las partes, no es otra cosa que el consentimiento expreso de ambas partes, que de común acuerdo deciden dar finalizado el contrato de arrendamiento antes de llegar al término de la duración pactada en el mismo o cualquiera de sus prórrogas. En estos casos desde Dmas Abogados, como abogados expertos en arrendamientos, recomendamos que este consentimiento se adopte de forma escrita, y que se firme por ambas partes el acuerdo de resolución de contrato de arrendamiento, en donde se detallen las condiciones con descripción de los importes que se liquidan o cantidades pendientes de liquidar, así como el estado de conservación de la finca arrendada (vivienda, local, nave, industria etc.).
B)- La Resolución del contrato de Arrendamiento por voluntad de una de las partes de no continuar con elarrendamiento y darlo por finalizado antes de su vencimiento.
Vamos a analizar las causas y diferencias si es el arrendatario o es el arrendador el que decide poner fin al contrato de arrendamiento, y cuándo y por qué, motivos se puede producir.
B.-1) Resolución del contrato de arrendamiento instada por el arrendatario
No hay que confundir la resolución de un contrato con el desistimiento al mismo, ya que, aunque ambas figuras tiendan a la finalización anticipada del contrato de arrendamiento, su naturaleza jurídica es diferente, y por tanto los motivos y causas también lo son.
El desistimiento en un contrato de arrendamiento, es la facultad de dejar sin efecto el contrato mediante la notificación a la otra parte, siempre y cuando se cumplan determinados requisitos que pueden venir fijados tanto en el contrato de arrendamiento como por la ley, como por ejemplo el cumplimiento de plazos establecido a tal fin, sin que sea necesario justificar la decisión. En definitiva, es la renuncia a un derecho.
Esta facultad de desistir del contrato de arrendamiento puede venir expresamente estipulada y pactada en el mismo por expresa voluntad de las partes, y se podrán establecer indemnizaciones a abonar por parte del arrendatario en caso de ejercitar el desistimiento del contrato para el que está facultado.
La actual la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece para los contratos de arrendamientos de vivienda los requisitos necesarios para que se produzca el desistimiento del arrendatario. Estos requisitos son de obligado cumplimiento para el ejercicio de la citada facultad, de modo que no se podrá ejercitar antes de lo seis primeros seis meses de contrato de arrendamiento, es decir, habrá que haber transcurrido al menos seis meses de duración del mismo, y se tendrá que notificar al arrendador con al menos treinta días de antelación a la fecha de finalización del contrato decidida por el arrendatario.
En cuanto a la resolución del contrato de arrendamiento, el arrendatario o inquilino también podrá resolver anticipadamente el contrato, bien por las causas de resolución pactadas en el mismo, o por incumplimiento de las obligaciones esenciales del arrendamiento inherentes y propias a la naturaleza jurídica del arrendamiento.
Las causas más habituales y genéricas de resolución anticipada del contrato de arrendamiento por parte del arrendamiento es el incumplimiento por parte del arrendador de las obligaciones contractuales contraídas. En estos casos el arrendatario podrá o bien compeler y exigir al arrendador su cumplimiento o bien instar la resolución del contrato, y ambos casos con la posibilidad de reclamar los daños y perjuicios a los que hubiere lugar, lo que sucederá cuando nos encontremos ante las siguientes situaciones, (i)
cuando el arrendador no realice el mantenimiento o las obras de conservación necesarias. En este caso es importante acudir a un abogado experto en contratos de arrendamientos, ya que habrá que probar los incumplimientos y también el carácter necesario de la obra, así como la naturaleza jurídica la misma, ya que muchas veces es objeto de discusión la determinación de la responsabilidad de la obra y quien debe asumir los gastos de la misma. Lo que puede generar un conflicto sin ninguna de las dos partes se quiere hacer responsable y asumir el coste, o en el caso que una de ellas sufra daños que la otra parte no quiere reconocer ni indemnizar. (ii) Cuando el arrendador no mantenga en la pacifica posesión de la finca arrendada al arrendatario.
B-2.- Resolución del contrato de arrendamiento instada por el arrendador
Además de las causas de resolución establecidas en el contrato de modo expreso y pactadas de mutuo acuerdo entre las partes, serán normalmente causas de resolución del contrato de arrendamiento:
- El impago de las rentas u otros importes que debiera pagar el arrendatario, a, incluida la fianza o los importes resultantes de las actualizaciones.
- Daños causados en la finca arrendada u obras no consentidas por el arrendador, si su consentimiento fuese necesario.
- El subarriendo o cesión del inmueble arrendado, sin el consentimiento del arrendador, si su consentimiento fuese necesario.
- Cuando se realicen actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas en la finca arrendada.
- Cuando el arrendador necesite la vivienda arrendada para sí o para alguno de sus familiares más próximos. La actual Ley de Arrendamientos Urbanos dispone para los arrendamientos de vivienda que para que el arrendador pueda instar la resolución por esta causa, habrá debido trascurrir un año de duración del contrato y notificando al arrendatario con al menos dos meses de antelación a la fecha que va a necesitará la vivienda.
Este derecho del arrendador de instar la resolución del contrato de arrendamiento de la vivienda arrendada por necesidad para si o para un familiar, viene regulado en el artículo 9.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que estipula:
“Una vez transcurrido el primer año de duración del contrato y siempre que el arrendador sea persona física, no procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se hubiese hecho constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.”
La facultad del arrendador deberá reunir determinados requisitos y se deberán cumplir determinadas condiciones para que la resolución del contrato de arrendamiento de vivienda pueda realizarse. En otro post ampliaremos esta facultad ya que está sujeta a varias condiciones que de no cumplirse podrán conllevar, a no poderse instar la resolución del contrato, y/o al pago de cantidades al arrendatario por daños y perjuicios que se le ocasionen.
¿Es necesario un Abogado Especialista en Arrendamientos para resolver un Contrato de Arrendamiento?
La resolución del contrato de arrendamiento siempre va tener consecuencias jurídicas importantes. Llevar a cabo una resolución instada por una sola parte sin que la otra parte este de acuerdo, va a generar un conflicto que debe ser dirigido y asesorado por un abogado experto en arrendamientos que determine y analice si realmente se puede instar la resolución del contrato, y como se debe llevar a cabo evaluando los riesgos que pueda conllevar.
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- ¿Qué establece la legislación española respecto a la resolución anticipada del contrato de arrendamiento?
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