Preguntas frecuentes del Arrendador de Locales Comerciales
La gestión de un contrato de arrendamiento de un local comercial plantea numerosas dudas, especialmente cuando entran en juego la cesión del contrato de arrendamiento, el subarriendo o la aplicación de garantías adicionales. Por ello, resulta indispensable la revisión y negociación del contrato de arrendamiento por un Abogado Especialista en Inmobiliario, y en concreto, en arrendamientos sujetos a la LAU, Ley de Arrendamientos Urbanos, y los no sujetos a la LAU, y por tanto, excluidos de la citada Ley de Arrendamientos Urbanos.
Este documento recoge las preguntas que desde DMAS ABOGADOS, entendemos más frecuentes que, en nuestra experiencia de más de 25 años como Abogados Especialistas en Inmobiliario y en Arrendamientos, pueden surgir a un arrendador de locales comerciales en España, con referencia a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), el Código Civil y la práctica mercantil habitual. Dmas Abogados, con amplia experiencia en Derecho Inmobiliario y Derecho mercantil, asesora legalmente a arrendadores en la redacción y negociación de contratos de arrendamientos y contratos de franquicia para evitar conflictos y garantizar seguridad jurídica.
Preguntas frecuentes en ellos contratos de Arrendamiento de locales de Comerciales en España
¿Puedo prohibir la cesión o el subarriendo del local?
Para ello, nos tenemos que atener a lo que establece la LAU que permite al arrendatario podrá ceder o subarrendar sin autorización del arrendador, y ello salvo que el contrato de arrendamiento lo prohíba expresamente. Si se produce la cesión del contrato, o el subarrendamiento parcial, se deberá notificar al propietario que podrá aumentar o incrementar la renta, que venía pagando el arrendatario anterior, en un 20% de la misma o en un 10 % dependiendo de cada caso. Por ello, desde Dmas Abogados creemos que lo más recomendable es incluir y negociar este tipo clausulas en el contrato de arrendamiento de local. Es fundamental incluir cláusulas claras en el contrato de arrendamiento para evitar conflictos futuros. Los abogados de Dmas Abogados suelen recomendar regular expresamente este punto en los arrendamientos comerciales.
¿Cómo debo documentar el consentimiento para una cesión o subarriendo del contrato de Arrendamiento de Local?
Tanto el consentimiento, como la comunicación de la cesión del contrato de Arrendamiento del local de negocio, debe constar por escrito, bien mediante pacto expreso entre ambas partes, o bien mediante notificación de forma fehaciente: burofax, acta notarial o medio electrónico certificado. De esta manera se acreditará la conformidad del arrendador, y se evitan futuras reclamaciones y resoluciones contractuales. En Dmas Abogados se asesora sobre la redacción más adecuada dependiendo de cada caso, y la forma que se debe realizar en cada caso la cesión del contrato de arrendamiento.
¿Qué ocurre con la fianza en caso de cesión del contrato de Arrendamiento de Local?
Desde Dmas Abogados queremos señalar que, tanto la fianza como las garantías adicionales, en los contratos de Arrendamiento de lo locales, no son iguales que en los contratos de arrendamiento de vivienda para residencia habitual. La fianza legal de un arrendamiento de local se debe también depositar en el organismo de la cada Comunidad Autónoma en España que fuese competente. En caso de cambio y modificación del arrendatario por cesión del contrato y/o por traspaso del negocio de la actividad empresarial que se desarrolle en el mismo, salvo que se trate de una sociedad y se hubiesen trasmitido las participaciones sociales, la fianza seguirá vinculada al contrato, debiéndose notificar el cambio de titularidad. No hay que confundir la fianza del contrato de arrendamiento del local de negocio con las garantías adicionales del contrato de arrendamiento.
¿Se pueden exigir garantías adicionales al autorizar un subarriendo o cesión del contrato de arrendamiento?
Sí, es muy habitual que el arrendador solicite garantías complementarias o adicionales para cubrir y garantizar posibles incumplimientos del arrendatario del contrato de arrendamiento de local de negocio. Estas garantías adicionales deben pactarse expresamente en el contrato de Arrendamiento o en el contrato de cesión del contrato de arrendamiento, y debe reflejar claramente de que responden y que es lo que garantizan. La ejecución de las citadas garantías por parte del arrendador requiere de un especial cuidado y atención legal ya que una ejecución indebida puede tener consecuencias legales graves. Por ello, es esencial el asesoramiento de un Abogado Especialista en Arrendamientos y en Derecho Inmobiliario. En cuanto al tipo de garantías adicionales, el arrendador puede exigir aval bancario, depósito en metálico cualquier otro medio valido en Derecho. para cubrir riesgos derivados del nuevo cesionario. Dmas Abogados recomienda reforzar estas garantías para prevenir impagos o incumplimientos.
¿Qué pasa con las licencias de actividad en caso de cesión del contrato de Arrendamiento de local?
El nuevo arrendatario debe contar con licencia de actividad válida para la actividad que pretenda ejercer en el local y, si es necesario, tramitar el cambio de titularidad ante el ayuntamiento y aquello organismos pertinentes dependiendo del tipo de actividad que se ejerza en el local. Se debe verificar que el local cuenta con las licencias necesarias para cada tipo de actividad que se ejerza para evitar sanciones administrativ2qaas e incluso, el cierre de la actividad. Dmas Abogados asesora tanto en la revisión de licencias como en la adaptación de cláusulas contractuales.
¿Cómo se fijan los incrementos de renta ante una cesión de un contrato de arrendamiento de local o subarriendo?
La LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos) permite al arrendador aumentar la renta entre un 10 % y un 20 % cuando se produce un subarriendo o una cesión del contrato. Este incremento debe comunicarse por escrito y aplicarse desde el momento en que se formaliza la operación. No obstante, se estará a lo que se pacte expresamente en el contrato de arrendamiento del local.
¿Qué ocurre si el arrendatario cede el contrato de Arrendamiento de local o subarrienda el local sin consentimiento del arrendador?
En estos casos, si se incumple el contrato de arrendamiento y lo allí pactado, el arrendador puede instar la resolución del contrato por incumplimiento, además de reclamar daños y perjuicios en el caso que los hubiera. Dmas Abogados ha intervenido en numerosos asuntos de este tipo, cuando se producen cesiones con cláusulas no claras.
¿Cómo coordinar cesiones del contrato de Arrendamiento y subarriendos con los contratos de franquicia y/o los traspasos de negocios?
Cuando el local objeto del contrato de arrendamiento se integra en una red de franquicia o forma parte de un traspaso de negocio, es fundamental contar con el asesoramiento legal de abogados especialistas que intervengan en todo este proceso de transmisión para coordinar plazos, obligaciones, firmas de nuevos contratos y todas aquellas condiciones y obligaciones que se deben estudiar y negociar, para no caer en incumplimientos y dar seguridad jurídica a cada decisión que se tome.
Conclusión
Tanto el arrendador como el arrendatario de locales comerciales deben conocer las reglas básicas sobre cesión, subarriendo y garantías para proteger su posición y evitar litigios. Una adecuada redacción contractual, junto con el uso de notificaciones fehacientes y garantías reforzadas, permite gestionar con seguridad estas operaciones.
Contar con asesoramiento jurídico especializado es clave para anticipar riesgos y mantener un equilibrio justo entre arrendador y arrendatario. Dmas Abogados pone a disposición de propietarios y empresas su experiencia en derecho inmobiliario y mercantil, ofreciendo soluciones preventivas y defensa legal en caso de conflicto.
Un abogado especializado en España es esencial en todo este proceso de negociación del contrato de arrendamientos antes, durante y después de su firma para proteger los intereses de su cliente.
Dmas Abogados, como abogados expertos en Derecho Inmobiliario, Arrendamientos y Franquicias, estudiaremos con precisión su asunto, para ello se puede solicitar cita a previa para acudir al despacho o bien online.
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- ¿Puedo prohibir la cesión o el subarriendo del local?
- ¿Cómo debo documentar el consentimiento para una cesión o subarriendo del contrato de Arrendamiento de Local?
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- ¿Cómo se fijan los incrementos de renta ante una cesión de un contrato de arrendamiento de local o subarriendo?
- ¿Qué ocurre si el arrendatario cede el contrato de Arrendamiento de local o subarrienda el local sin consentimiento del arrendador?
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