Abogados Expertos en Compraventas y Derecho Inmobiliario

Dmas Abogados somos especialistas en Adquisiciones, procesos de compraventas y en todo tipo de contratos de transmisión tanto de activos (inmuebles, industrias, traspasos, cesión de negocios y contratos etc..) como de sociedades y empresas.

En el presente artículo vamos a abordar la compraventa de inmuebles, en los que se incluyen la compraventa de viviendas que son las operaciones de transmisión más comunes y habituales.

CONSEJOS LEGALES PARA LA COMPRAVENTA DE INMUEBLES

Como abogados expertos en compraventa de inmuebles nuestro primer consejo es que se recurra al asesoramiento de un abogado y de un técnico especialista que compruebe el estado legal y técnico del inmueble, sea este una vivienda, una nave, un local etc..

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En la compra de un inmueble se tienen que auditar diversas situaciones, tanto su situación legal como su situación técnica y de construcción, y debemos distinguir el carácter y la calificación urbanística del inmueble con su comprobación expresa.

Examen físico del inmueble

En cuanto al estado físico hay que auditar el estado de la construcción, así como comprobar que se han realizado las obras de mantenimiento y mejora necesarias para el uso del citado inmueble, de modo que su situación técnica es legal y, por tanto, se ajusta al cumplimiento normativo y de la ley, es decir, no se han realizado obras sin licencias, el uso corresponde con los usos permitidos en la legislación urbanista y no hay ordenes de derribo, sanciones urbanísticas, en definitiva la construcción e instalaciones son conformes a Derecho.

En la compra de una vivienda sita en un edificio habrá que ver el estado de la construcción y solicitar la ITE del edificio para comprobar si se ha pasado favorablemente, y en el caso que lTE sea desfavorable, si se han efectuado las obras de mantenimiento, reforma y construcción que en la misma se indican y son conformes a ley, o por el contrario no se han realizado y están pendiente de realización por parte de la comunidad de propietarios. Además, habrá que comprobar si las obligaciones de ejecución establecidas en la ITE afectan gravemente a la situación estructural del edificio o si son de carácter menor.

Por otro lado, es necesario si ya se han presupuestado, y a cuánto asciende la realización de las obras, además de si se han aportado ya por los vecinos las cantidades necesarias al efecto, o están pendientes de aprobación para determinar los importes y cantidades de las posibles derramas futuras de la comunidad de propietarios. Todo lo anterior resulta necesario con el fin de no llevarnos sorpresas no deseadas, una vez adquirido el inmueble, con el pago de cantidades con las que no se contaban y que constituye un auténtico pasivo que habrá que descontar del precio de mercado del inmueble, o establecer cláusulas en el contrato de arras o en el contrato de compraventa que detallen este tipo circunstancias.

Si se trata de una nave o de un local habrá que auditar si la misma se ajusta a la legalidad vigente para el ejercicio de la actividad que se pretende, de modo que habrá que analizar la situación de permisos y licencias así como las posibles modificaciones en instalaciones que se puedan requerir con los cambios de titularidad de las licencias en el caso de que se realice en la nave o en el local la misma actividad , ya que si es otra actividad habrá que ajustar las instalaciones a la normativa sectorial aplicable. La mayoría de las veces la cesión de un negocio o traspaso se produce con la transmisión del local o de la nave donde se realiza la actividad.

Los Ayuntamientos y demás organismos pueden requerir la adaptación del inmueble a la legislación vigente, es decir, a ley aplicable, en el caso de cambio de titular de los permisos. Si en un local se venía ejerciendo una actividad de forma legal pero las instalaciones se ajustaban a normativa anterior ñor modificación de la misma con posterioridad al inicio de actividad, se podrá requerir la adaptación a la ley vigente al nuevo titular con el coste económico que ello conlleve tanto en obras e instalaciones como en la tramitación de permisos.

Además, habrá que verificar si hay daños en el local o en la nave que hacen necesario acometer nuevas obras o cambios en los sistemas eléctricos, de climatización, de construcción etc..,, y en el caso de ser una nave, hay que realizar una investigación y caracterización por la situación ambiental de contaminación del suelo por si estuviese contaminado ya que por la ley de responsabilidad ambiental responde la citada contaminación tanto el propietario de la nave como el que ejerce la actividad posteriormente.

Examen de la situación jurídica del inmueble

En cuanto al examen de la situación jurídica del inmueble habrá que analizar, además de la adecuación a cada normativa sectorial, ya que no es lo mismo las autorizaciones para el traspaso de una farmacia, que el traspaso de una estación de servicio, el traspaso de un estanco, el traspaso de un restaurante, etc.. , y la situación de titularidad tanto en el registro de la propiedad como en el catastro.

Hay que comprobar que la descripción registral y catastral del inmueble coincide con su realidad física, y que no hay que proceder a realizar modificaciones en cuanto superficies, declaraciones de obra nueva etc…

Además, hay que estudiar la situación de cargas del inmueble en el registro de la propiedad (embargos, hipotecas etc..), como cargas fiscales de tasas e impuestos e incluso laborales en las sucesiones de empresas, así como la situación urbanística, ( ordenes de derribo de la construcción, expedientes de disciplina urbanística etc.. ).

También habrá que solicitar, si el inmueble es encuentra ubicado en una comunidad de propietarios, puede ser en un edificio, o en una urbanización o polígono industrial, los gastos de comunidad que pudiera haber pendientes ya que el nuevo propietario responde de los pagos anteriores no abonados pro el anterior titular.

La compra-venta sobre plano

Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación regula en su Disposición adicional la Percepción de cantidades a cuenta del precio durante la construcción, y que será objeto de otro artículo más adelante, hay la que las empresas promotoras viene obligadas a informar

El contrato de compraventa

Es fundamental acudir a un abogado experto en compraventas y transmisiones y traspasos, y en Derecho inmobiliario para la redacción de la escritura de compraventa, y ello tanto si se es la parte compradora como si se es la parte vendedora.

El contrato de compraventa, o la escritura de compraventa, además del precio y de la forma de pago, debe establecer el momento en el que se otorga la posesión, si es que no se entregará el inmueble en el momento de la escritura de compraventa.

La escritura debe contemplar la descripción física del inmueble, así como la situación de titularidades y cargas, además de la situación técnica o administrativa que sea necesaria para adquirir o vender como cuerpo cierto o no.

Redacción y Revisión de Contratos de Compraventa, Arras y opción de compra de Inmuebles.

Por tanto, la redacción tanto del contrato de arras, como de la opción de compra y al posterior contrato de compraventa debe recoger y con exactitud , y con una buena redacción de jurídica, que no dé lugar a interpretaciones posteriores que no sean fiel reflejo del espíritu negocial de las partes, como puede ser que no se refleje exactamente fechas concretas de pagos, o responsabilidades u obligaciones que cada parte debe asumir, como bis pendientes, cargas registrales, pagos comunidad, cumplimientos normativos impuestos por ley etc…

En cuanto a la compra por extranjeros en España es necesario o bien que tenga la residencia o el NIE de no residentes.

Garantías sobre el estado del inmueble

Las garantías normalmente se otorgan bien porque no se ha satisfecho la totalidad del pago pactado como precio de transmisión del inmueble, o como garantías de otras obligaciones pecuniarias como impuestos, realización de obras, levantamiento de cargas registrarles o urbanísticas. Hay que señalar que en el supuesto que las garantías responderán del cumplimiento de obligaciones y posibles condiciones resolutorias del contrato de compraventa, objeto de inscripción registral, en una transmisión posterior el nuevo adquirente solicitaría el levantamiento de estas condiciones resolutorias, por ello es importante contar con el asesoramiento de un abogado especialista en Derecho Inmobiliario para que estas condiciones en el registro no presenten problemas para su posterior cancelación

Gastos derivados de la compraventa a cargo del comprador

Los gastos de una compraventa según ley serán aquellos que se deban satisfacer en el momento de la transmisión o de la compraventa, y unos son a cargo del comprador y otros a cargo del vendedor.

Dmas abogados, como abogados expertos en de Derecho Inmobiliario, vemos a diario que es una pregunta muy frecuente de nuestros clientes.

Los impuestos a cargo del comprador que establece la ley son los gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad. Además, serán gastos del comprador del inmueble el IVA o el ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) según corresponda.

Impuestos que corresponden al vendedor

Corresponden al vendedor el pago de los gastos de notario. Estos gastos son el arancel notarial aplicable sobre el precio de compraventa establecido en la escritura como precio del inmueble.

Además, el vendedor deberá pagar en la venta de un inmueble de la llamada plusvalía que es el Impuesto sobre el incremento valor de los terrenos.

Informarse es el primer paso para la solución.

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Marisa Rodríguez Moya

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