Abogados Expertos Inmobiliarios en compraventa y alquiler
Dmas Abogados somos abogados especialistas en Compraventas de vivienda , locales, industrias, estaciones de servicio, estancos, administraciones de lotería, etc…
Asesoramiento Legal en la Compraventa de Inmuebles
Dmas Abogados somos abogados expertos en adquisiciones y nuestros clientes pertenecen a muy diversos sectores. Asesoramos tanto a particulares en la compraventa de su vivienda u otro tipo de inversiones, como a los empresarios y autónomos en sus adquisiciones de negocios , oficinas, locales, etc..
Dmas Abogados damos servicio legal tanto a clientes nacionales como extranjeros en la compraventa de viviendas .
En este artículo me voy a centrar en la compraventa de vivienda, ya que es el proceso de adquisición más habitual entre los particulares. La adquisición o compraventa de una vivienda habitual es una decisión muy importante para cualquier persona, y cuyas consecuencias económicas no solo depende del precio de la compraventa que se pague. Hay otros factores que es conveniente que los revise un abogado especialista en compraventa de viviendas para no tener problemas ya que una vez estén firmados los contratos es muy difícil su modificación.
Hay que analizar la situación de cargas, titularidad, estado posesorio, estado técnico y de construcción tanto de la vivienda como del edificio, situación fiscal, etc…
Recomendaciones en la compra de una vivienda
Lo habitual en un proceso de compraventa de vivienda es que se firmen tres documentos o contratos distintos con el vendedor o con la empresa o Agencia Inmobiliaria:
1.- Contrato de reserva o señal de la vivienda
2.- Contrato de arras
3.- Contrato o escritura de compraventa de la vivienda
Muchos particulares acuden al despacho con contratos, que les han entregado las Agencias Inmobiliarias, que son contratos tipo, y en los que se recoge ya la entrega de una cantidad a cuenta del precio de compraventa de la vivienda en concepto de señal o de reserva, pero lo habitual es que se en el contrato de reserva se establezcan plazos para firmar el contrato de arras y se fije el precio de la compraventa.
Estos contratos, en donde se establecen las señales de reserva de la compraventa de la vivienda, la mayoría de las veces van a más a allá de una simple reserva o señal de la vivienda. Por eso, es fundamental que desde el inicio del proceso de adquisición de una vivienda, y antes de la firma de cualquier documento, estos documentos sean revisados por abogados especialistas en compraventas de viviendas, ya que muchas veces el contrato obliga a firmar arras sin que el comprador tenga toda la situación de la vivienda clara(cargas, situación técnica, titularidades etc..), y luego reclamar la devolución de la cantidad entregada como señal no es sencillo, o incluso desistir de la compraventa de la vivienda.
Nuestra recomendación en la compraventa de una vivienda es que siempre se conozca al vendedor personalmente, que el contrato de reserva o señal se revise por un abogado experto en compraventa de viviendas. Además, en Dmas Abogados realizamos un listado de documentación e información que el vendedor o la agencia debe entregar al comprador antes de la firma del contrato de arras.
Arras
El contrato de arras es un contrato que está regulado por Derecho español y en concreto en el Código Civil Art. 1454 que regula las arras penitenciales.
El contrato de arras es un contrato típico en las compraventas de viviendas en las que tanto el propietario de la vivienda, o vendedor, y el futuro comprador se otorgan un plazo para proceder a formaliza la compraventa.
Normalmente este tipo de contratos de arras se firman cuando es necesario realizar actos anteriores a la compraventa de la vivienda, como puede ser la obtención de un préstamos hipotecario por una entidad financiera, también la cancelación de cargas registrales que figuren en el Registro de la Propiedad ,y que es necesaria su cancelación antes de la compra de vivienda para dar seguridad jurídica, esto puede pasar en la cancelación de usufructos, hipotecas anteriores totalmente pagadas que no se cancelaron, o también puede ocurrir que hay que proceder a la inscripción del titular que no se había registrado
Hay varios tipos de arras: penitenciales, confirmatorias y penales. La ley solo regula las arras penitenciales del Art. 1454 que dice: "__Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas".
Es mi opinión es fundamental que el contrato de arras se revise por un abogado especialista en compraventas de viviendas, ya que las cantidades que se entregan en concepto de arras normalmente son cantidades importantes y que el comprador las perdería en el caso que no adquiera la vivienda. Puede ser que el comprador decida no comprar al enterarse de la mala situación técnica de la vivienda, o porque no le conceden el préstamo hipotecario. En definitiva, es importante que en el contrato de arras se recoja en qué casos no se produciría la compraventa de la vivienda y, por tanto, no se perdería las cantidades entregadas.
En las arras penitenciales el vendedor puede también desistir de vender pagando el doble de la cantidad que se entregó en arras. Por este motivo, algunas veces, y para que no pueda existir el derecho el desistimiento y que el vendedor no pueda decidir no vender, es por lo que se firman las arras confirmatorias que no es otra cosa que una obligación en firme de compraventa de la vivienda por ambas partes.
En el contrato de arras se tiene que fijar el precio de la compraventa de la vivienda. En el despacho me he encontrado con situaciones en las que a mis clientes les han presentado contratos de arras que firman las Agencias Inmobiliarias. Mi consejo es que el contrato de arras se firme directamente con la propiedad y las cantidades se entreguen directamente a los propietarios de las viviendas, a no ser que se compruebe que la Agencia tiene poderes suficientes para firmar arras, y que es una empresa solvente y no habrá problemas con la devolución de las cantidades entregadas
Formalización del contrato de compraventa
Una vez comprobados todos los extremos necesarios para que la compraventa de la vivienda sea segura, el siguiente paso que se formalice el contrato de compraventa.
La formalización de la compraventa se realizará normalmente ante notario y en escritura pública. Estas escrituras públicas de compraventa son documentos en donde se detalla los vendedores, compradores, descripción de la vivienda, precio , cargas y forma de pago.
La formalización del contrato de compraventa es conveniente que se haga en escritura pública, ya que solo las escrituras públicas tienen acceso al Registro de la propiedad, y por eso se garantiza la titularidad y la no transmisión del anterior titular a un tercero de buena fe que acuda el Registro a comprobar la titularidad de la vivienda.
Impuestos que corresponden al comprador
En la parte fiscal de una compraventa de vivienda hay que tener en cuenta si la vivienda es de nueva construcción o no. Cuando el propietario de las viviendas son empresas promotoras lo normal es que sean viviendas de nueva construcción y por tanto la transmisión estará sujeta a IVA, mientras que si la vivienda no es nueva estará sujeta a ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales). Estos impuestos variaran en función del precio que se acorde por las partes en la compraventa de la vivienda.
Por otro lado, habrá que proceder a pagar los aranceles del Notario y del Registrador de formalización de la escritura pública de compraventa de la vivienda y de inscripción posterior en el Registro Mercantil.
La llamada plusvalía o incremento del valor de los bienes inmuebles es un impuesto que corresponde por Ley pagar al vendedor.
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