Dmas firma de abogados expertos en traspaso negocios
DMAS Abogados somos una firma referente como abogados especialistas en traspasos de locales y negocios, franquicias, arrendamientos de local de negocio, y comercio al por menor. Hemos asesorado en numerosos asuntos, y a muchos clientes de los más variados sectores: restaurantes, bares tiendas de conveniencia, supermercados, estaciones de servicio, hoteles, etc…. Nuestro asesoramiento legal como profesionales del derecho ha sido tanto a: arrendadores como a arrendatarios; franquiciados y franquiciadores; compradores y vendedores, cedentes y cesionarios etc……, y por tanto conocemos las necesidades y garantías a tener en cuenta dependiendo en la posición que esté nuestro cliente, ya que las obligaciones y derechos que se deben negociar y trasladar al contrato no son los mismos.
Somos abogados expertos en la cesión y traspaso de negocios, de inmuebles, locales, industrias, con muchos años de experiencia, lo que hace que DMAS Abogados seamos un referente en las negociaciones de contratos de franquicias, contratos de traspasos y contratos de cesión de negocios y de** industrias de todo tipo.
Consejos para traspasar tu negocio
El primer consejo es que auditemos todos los datos y que se verifique la situación del local a traspasar y de la actividad.
Las comprobaciones legales ( due diligence) que se deben realizar son muy diversas y de índole muy diferente: Legales, Técnicas, Financieras, Laborales, Administrativas, etc..
En esta due diligencie legal,o auditoria previa, se deberá tener en cuenta la normativa sectorial aplicable a cada tipo de negocio: traspaso de administración de loterías, traspaso de estaciones de servicio, traspasos de farmacias, traspasos de restaurantes, bares, etc..).
Hay que tener en cuenta por otro lado que como hemos comentado antes la comprobación o garantías a establecer van a variar dependiendo de la posición contractual que se ostente en el contrato de traspaso: Cedente / cesionario, arrendatario / arrendador, franquiciado / franquiciador ya que las obligaciones y derechos legales y contractuales de cada uno de ellos son muy diferentes.
Por ello, es tan importante que en el traspaso de un local o el traspaso de un negocio, se revise todo el proceso por un abogado especialista en cesión de negocios, ya que un incumplimiento contractual en este tipo de asuntos puede conllevar riesgos que se pueden complicar durante largo tiempo si no se contemplan bien desde un inicio.
¿Qué es un traspaso negocio?
El traspaso o cesión de un negocio es la cesión de una unidad productiva por el precio en el que las partes la hayan valorado.
Se entiende por unidad productiva el conjunto de bienes muebles e inmuebles, así como instalaciones, elementos, personal que son necesarios para la continuidad de la actividad y que pueden separarse de una empresa y funcionar de manera autónoma.
El traspaso de un negocio se puede realizar mediante la venta o arrendamiento de un local propio donde se desarrolle la actividad como unidad productiva que se va a traspasar, o también se puede ceder o traspasar la actividad que se realice en un local arrendado, y entonces hay ver si el traspaso o cesión está, o no, sujeto a la LAU.
Que debemos tener en cuenta con relación a un traspaso de negocio.
Lo primero que tendremos que analizar cuando nos enfrentamos a un traspaso es analizar (i) la situación legal de la actividad (permisos, licencias, laboral, cumplimientos fiscales, contratos de naturaleza sustancial, situación societario y mercantil, cumplimientos de normativa sectorial, etc.… ), (ii) y la situación del inmueble donde se desarrolla la actividad ( titularidad, cargas, situación técnica etc… ) diferenciando si la actividad que se traspasa se desarrolla en un local propio del cedente o se desarrolla en un local arrendado.
¿Cómo son los traspasos de negocios de un local propio?
Cuando se habla de traspaso de un local propio, a lo que se está refiriendo es la transmisión o venta de un negocio cuya actividad se desarrolla o se ejerce dentro de un local en propiedad, y el traspaso en este caso del local se realizará; bien mediante una compraventa, o bien mediante la cesión del uso mediante un contrato de arrendamiento de industria o un contrato de arrendamiento de local de negocio, o mediante de usufructo.
Uno de los puntos clave en estos casos es la valoración del activo o del inmueble si se produce la compra de un local, ya que el precio en esta transmisión se deberá desglosar dando un precio al local, y otro al negocio que la mayoría de las veces se hace por el método de flujo de caja.
Por tanto, en estos supuestos se deberán separar en el traspaso: (i) el contrato de compraventa del local, por un lado, y (ii) el contrato de cesión de la actividad por otro, con los bienes muebles y demás elementos necesarios e inherentes para la continuidad de la actividad objeto de cesión.
¿Cómo traspasar el negocio de un local arrendado?
Los arrendamientos de local de negocio se regulan en la LAU (Ley de arrendamientos Urbanos) en el TÍTULO III: “De los arrendamientos para uso distinto del de vivienda” Art, 29 y siguientes, el traspaso se contempla en el Art. 32 de la citada Ley.
Cesión de contratos de arrendamiento de local de negocio
En el supuesto que la actividad se desarrolle en un local arrendado o alquilado y cuyo arrendamiento esté sujeto a la LAU, el traspaso se regula en el Artículo 32 de la Ley de Arrendamientos Urbanos que dispone: Artículo 32. Cesión del contrato y subarriendo.
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Cuando en la finca arrendada se ejerza una actividad empresarial o profesional, el arrendatario podrá subarrendar la finca o ceder el contrato de arrendamiento sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador.
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El arrendador tiene derecho a una elevación de renta del 10 por 100 de la renta en vigor en el caso de producirse un subarriendo parcial, y del 20 en el caso de producirse la cesión del contrato o el subarriendo total de la finca arrendada.
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No se reputará cesión el cambio producido en la persona del arrendatario por consecuencia de la fusión, transformación o escisión de la sociedad arrendataria, pero el arrendador tendrá derecho a la elevación de la renta prevista en el apartado anterior.*
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Tanto la cesión como el subarriendo deberán notificarse de forma fehaciente al arrendador en el plazo de un mes desde que aquéllos se hubieran concertado.
Derivados de la aplicación de la LAU siempre se podrá ceder la posición contractual o jurídica del contrato de arrendamiento, si es un contrato de arrendamiento sujeto a la LAU, sin necesidad de contar con la autorización o consentimiento del arrendador, pero con la premisa que lo puede suponer y conllevar una subida de la renta.
Por el contrario, si el contrato de arrendamiento es un contrato de industria y por tanto no está sujeto a la LAU y está sujeto al Código Civil, habrá que estar a lo pactado en el contrato de arrendamiento de industria, de modo que si el contrato prohíbe o impide la cesión toral o parcial del contrato y del local, o impide el subarrendamiento, el contrato de arrendamiento no se podrá ceder y la cesión del mismo pude conllevar la resolución el mismo por incumplimiento de tal obligación.
Habrá que ver y analizar si la cesión del local se puede producir mediante la compra de la sociedad arrendataria, y de esta manera burlar la prohibición establecida en el contrato de arrendamiento en el caso que no esté autorizada la cesión. DMAS Abogados como abogados expertos en contratos de arrendamiento y traspasos, cuando un cliente no quiere autorizar la cesión intentamos firmar contratos de arrendamiento de industria en vez de contratos de arrendamiento de local de negocio, recogiendo en el contrato la prohibición de la cesión total o parcial, el subarrendamiento de local, y señalando que se entenderá como cesión todo cambio societario, en cuanto a la titularidad de las participaciones o acciones que conlleven un cambio de control de la sociedad.
La compraventa de la sociedad muchas veces es la opción que busca el cedente cuando en esa sociedad solo desarrolla la actividad que se ejerce en el local para evitar los costes de disolución y liquidación de la empresa. Además, se evitan los cambios de titularidad de los permisos y licencias del local y de la actividad, esta es la mayor ventaja, la no necesidad de realizar grandes cambios ante la Administración, pero como desventajas en la compra de la sociedad está que puede haber contingencias legales, fiscales y financieras que desconocemos, y cuya prescripción se produce a los cuatro años de cada periodo impositivo cuando se trata de materia fiscal.
Se puede solicitar cita a previa, para acudir al despacho o bien online, por correo y por teléfono.
Practique el Derecho Preventivo y consulte con su Abogado especialista en traspasos y contratos de franquicias, compraventas y arrendamientos de locales
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