Dmas Abogados Especialistas en Franquicias, Traspasos y Cesión de Negocios

Lo primero que tenemos que distinguir es si la actividad se ejerce en un local sujeto a la LAU o no, según lo establecido en el art 3 de la LAU que considera Arrendamiento para uso distinto del de vivienda aquel que no sea una vivienda y los celebrados para ejercerse una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualesquiera que sean las personas que los celebren.

¿Cómo traspasar una sociedad con un contrato de arrendamiento del local en el que se desarrolla la actividad?

Muchos clientes de nuestro de despacho nos preguntan si pueden traspasar o ceder un negocio o sobre un local sobre el que ejercen la actividad del que no son propietarios, y que se desarrolla en virtud de un contrato de arrendamiento de local de negocio en que expresamente se establece que el arrendatario no puede ceder el contrato de arrendamiento, y queda expresamente prohibido arrendar, subarrendar total o parcial el local objeto del contrato de arrendamiento.

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Ante esta pregunta siempre nos tenemos que remitir a la LAU ( Ley de Arrendamientos Urbanos), por ello tenemos que analizar los supuestos que se pueden producir y las distintas soluciones que se pueden dar en aplicación de la LAU, ya que puede ser que el contrato prohíba expresamente la cesión total o parcial del local arrendado , y el subarrendamiento, y de hecho esta es la cláusula típica de cesión de los contratos en donde no se permite la cesión del contrato del contrato de arrendamiento.

La cesión de un negocio cuya actividad se ejerce en un local arrendado que no es propiedad del Cedente se puede realizar:

  • a) Mediante la transmisión de la sociedad que ejerce la actividad y es la arrendataria del contrato de arrendamiento. Por tanto, nos encontraríamos en un supuesto de venta de la sociedad en la que no se cede la posición jurídica del contrato de arrendamiento de local, y por tanto no sería necesaria contar con la autorización expresa del arrendador/propietario, ya que sería la misma persona jurídica la que continuará en la relación jurídica arrendaticia sin que el arrendador sufra una modificación en la persona de su arrendatario.

  • b) Si bien es cierto que son muchos ya los contratos de arrendamiento en los que se contempla que se entenderá por cesión del contrato de arrendamiento a efectos de solicitar la autorización o el consentimiento del propietario del local, cuando se produzca una transmisión de las participaciones sociales de la sociedad arrendataria, que conlleve la transmisión del control societario, de modo que el propietario se vea en la situación de tener que tratar con otra persona física que es la que ahora controla la sociedad arrendataria y por tanto la que ejerce la actividad en su local.

  • c) Mediante el traspaso o cesión de la unidad productiva que no es otra cosa que proceder a la venta de los activos y elementos necesarios para continuar con la misma actividad objeto de cesión que se ejerce en el local arrendado. En estos casos o (I) se produce la subrogación del nuevo titular de la actividad en el contrato de arrendamiento , o bien (ii) se puede firmar exnovo otro contrato de arrendamiento si el propietario o estuviese de acuerdo, que suele ocurrir cuando se quiere ampliar la duración o modificar las condiciones establecidas en el contrato de arrendamiento del local en cuanto a los cambios a realizar en el local como obras o incluso con modificaciones en contrato a las condiciones del mismo relativa a mantenimiento.

Subrogación en el contrato de alquiler del local

¿Qué establece la LAU (Ley de Arrendamientos urbanos) respecto a la cesión y subrogación del nuevo titular en el contrato de arrendamiento del local de negocio a traspasar?

La LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos) establece en su artículo 4.3 que “sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 1, los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes y en su defecto por lo dispuesto en el título III de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.

El aparto 11 del referido artículo 4 establece: “Los arrendamientos regulados en la presente Ley se someterán de forma imperativa a lo dispuesto en los títulos I y IV de la misma y a lo dispuesto en los apartados siguientes de este artículo.”

En definitiva, si el contrato de arrendamiento de local de negocio no dice ni establece nada respecto a la cesión del negocio o respecto al traspaso , el contrato de arrendamiento se podrá traspasar sin el consentimiento del propietario, pero si el contrato contempla la prohibición de ceder entonces se deberá contar con su autorización y consentimiento expreso.

El Artículo 32 de la LAU establece que el arrendatario que ejerce una actividad en el local podrá subarrendar el local o ceder el contrato de arrendamiento sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador, que podrá subir la renta un 10 por 100 en el caso de producirse un subarriendo parcial, y del 20 en el caso de producirse la cesión del contrato o el subarriendo total del local arrendado.

En el caso de fusión, transformación o escisión de la sociedad arrendataria, el arrendador del local también tendrá derecho a la elevación de la renta.

Se debe notificar de forma fehaciente al arrendador la cesión o subarrendamiento** del local** en el plazo de un mes desde que se hubieran concertado.

Conviene recalcar que la ley expresa que la notificación debe ser una notificación fehaciente y por tanto se debe acreditar la recepción por parte del propietario/ arrendador.

Todo lo anterior es de gran importancia ya que el Art. 35 de la LAUestablece que El arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato de arrendamiento por la cesión o subarriendo del local incumpliendo lo dispuesto en el artículo 32.

Indemnización por Clientela en el Contrato de Arrendamiento de Local de Negocio

Muchos clientes preguntan en el despacho por la indemnización por clientela a la que tiene derecho el arrendatario del local de negocio, y que se regula en el art. 34 de la LAU. Para que el arrendatario del local de negocio tenga derecho a esta indemnización por clientela se requiere el cumplimiento de varias circunstancias, y hay que señalar que la indemnización por clientela no se produce cuando se realiza un traspaso o cesión del negocio por parte del arrendatario. Es necesario:

  • 1.- Que se produzca la finalización del contrato de arrendamiento de local de negocio porque llega a su fin la duración del mismo y no por otras causas como puede ser el incumplimiento del arrendatario a las obligaciones.

  • 2.- Que en el local arrendado se haya ejercido una actividad comercial de venta al público

  • 3.- Que el arrendatario haya notificado al arrendador su voluntad de renovar el contrato de arrendamiento sobre el local por cinco años y con una renta de mercado.

En el caso que el arrendatario del local de negocio comenzará la misma actividad en el mismo municipio, y dentro de los seis meses siguientes a la terminación del contrato de arrendamiento , la indemnización que establece la LAU será los gastos incurridos por el traslado a otro local , y los perjuicios por la pérdida de clientela calculada durante los seis primeros meses de la nueva actividad.

En el caso que el arrendatario el loca l en los seis meses siguientes a la finalización del contrato de arrendamiento no iniciara ninguna actividad o iniciara una actividad diferente, y el arrendador o un tercero iniciaran en el local la misma actividad o una afín, la indemnización por clientela del contrato de arrendamiento será de una mensualidad por año de duración del contrato de arrendamiento del local , con un máximo de dieciocho mensualidades.

Por ello, muchas veces es importante realizar las comunicaciones y actos oportunos tanto por la cesión o traspaso como por la indemnización por clientela.

Requisitos de la cesión del local de negocio

En definitiva la cesión del contrato del local negocio que puede conllevar o no la cesión de la unidad productiva, lo que tendrá repercusiones fiscales en cuanto al IVA pero no afecta a la relación jurídico mercantil del contrato de cesión o traspaso del local , y por tanto, no todos los elementos necesarios para la continuidad de la misma actividad, tal y como se venía desarrollando: bienes muebles, personal, contratos de naturaleza esencial, cesión de la marca etc.. El requisito fundamental en el traspaso y en la cesión de un negocio es que se ceda o se realice la transmisión o venta de una actividad empresarial que se desarrolla en el local objeto de traspaso bien mediante la subrogación en la posición jurídica del contrato de arrendamiento del local de negocio , bien mediante el subarrendamiento o bien mediante la venta de la sociedad mercantil arrendataria del local.

Mi recomendación es siempre acudir a un abogado experto en cesión de negocios para que analice el contrato de arrendamiento y la situación de cada asunto ya que los requisitos son distintos se si se procede al traspaso de una farmacia , que, al traspaso de una estación de servicio , o al traspaso un bar restaurante , o traspaso de un gimnasio , o se transmite un negocio abierto al público o no, y un largo etc.. de situaciones, por ello siempre hay que acudir a un abogado especialista en traspasos y cesión de negocios para su evaluación análisis y asesoramiento en todo el proceso de traspaso o venta del negocio.

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Marisa Rodríguez Moya

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